如果盘点2010年的房地产市场，调控肯定是第一关键词。从2010年1月10日的“国十一条”开始，几乎每隔一个月就会有重大新政出炉。税收、土地、信贷、整顿、限购等等，不一而足，能用的政策几乎都用上了。
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　　令人遗憾的是，不论是“国x条”，还是“限x令”，这些“史上最给力的政策”好像都失了效。这也再次印证了温总理那句著名的预言，2010年是中国经济进入新世纪以来最为复杂的一年，是经济社会发展中“两难”问题增多的一年。
　　对于大多数开发商而言，2010年的调控带来的负面影响并不大。尤其是万科保利们，均取得了辉煌的业绩，万科甚至只用了11个月就实现了销售千亿的目标。据国家统计局的数据，2010年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%。商品房销售额42300亿，同比增长17.5%。
　　面对不断加码的调控和调控之后不断攀升的房价，有网友慨叹：调控之于开发商，神马都是浮云。
　　那么，调控之于公众呢?对于那些期待房价下跌的普通购房人来说，他们的希望化为了泡影，调控之于公众，似乎也同样变成了“浮云”。同样是来自国家统计局的数字，2010年11月份，70个大中城市房价同比增长7.7%，环比则从9月起连涨了三个月。
　　当调控变成空调或者浮云，楼市唱多者暂时赢得了欢欣鼓舞，而公众收获的只是一个略有可悲的经验教训：中国的房地产调控只有一种结果，逢调必涨。
 
　　当然，并不是所有的人都赞同“空调”或者“浮云”的说法。在部分专家眼中，“防止房价过快增长”才是官方、正版的调控目标，而“房价下跌”只不过是公众对调控目标的误读，是山寨版。他们以正版的调控目标作为衡量标准，并以屡遭非议的统计局数字作比较后发现，房价连续数月同比涨幅下降，过快上涨的步伐已经被遏制，因此，他们认为，调控还是有一定效果的。尽管他们也承认调控的效果未达预期。
　　造成“调控未达预期”的一个重要背景是，流动性过剩。尽管今年的信贷总额比2009年已经收缩，但美国的量化宽松政策给全球包括中国的冲击，加上7.5万亿信贷和一直说不清的海外热钱，以及2009年4万亿投资和10万亿信贷形成的巨大资金量仍需继续消化，多重因素叠加，形成的资金猛兽到处撕咬。从这个意义上说，高房价只不过是另一种形式的“豆你玩”、“蒜你狠”。这也说明，在投资渠道短期很难获得实质性突破、全球通胀预期愈加强烈的背景下，房地产依然是资金对抗通胀的最佳选择。
　　因此，高房价能否回归合理水平，首先取决于对通胀的治理。2010年12月召开的中央经济工作会议为明年的宏观经济政策定下基调：即实施积极的财政政策和稳健的货币政策。央行连续加息和调高存款准备金率，这些措施都传达出中央治理通胀的决心。可以预期的是，已经处于加息通道的货币政策，将有更大的空间和更灵活的操作手法。
　　对于中央能够治理通胀的一个利好是，对于2011年的宏观经济形势，多数经济学家表示看好。对经济颇有研究心得的任志强在2010年年底曾经乐观地认为：“今年已经打下良好的基础，可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8%╟10%之间，至少不用担心保八的问题。”经济形势趋好无疑会给“两难”的货币政策松绑——起码不用担心经济严重下滑了，中央制定政策时，可以更多地考虑为“治理通胀”、“调结构”、“转变经济增长方式”等目标来服务。因而，2011年，调控仍将成为房地产市场的关键词之一，只不过另一个关键词已经从“浮云”变成“给力”。
　　除了货币政策的持续收紧，房地产调控政策从严甚至不断加码之外，还有一个将对2011年的房地产市场产生重要影响的因素——中央的保障房也十分“给力”。
　　国务院副总理李克强今年在宁波、福州、北京等地考察时，每次都谈到要加强保障房供应。在安居保障工作座谈会等会议上也多次重申住房保障的问题。
 
　　2010年12月26日，温总理在接受中央人民广播电台采访时，再次强调在任期内“使房价能够保持在一个合理的水平”的决心，并表示要在加大保障房建设和抑制投机上继续努力。
　　住房和城乡建设部制定了2011年建设1000万套保障房的计划。这一数量几乎相当于今年全国商品住宅的销售总套数，相比2010年的580万套，增长72.4%。如此巨量的保障房供应，究竟会对房价产生多大影响，可想而知。
　　一方面是货币的收缩，一方面是巨量增加中低端需求的供应;一方面是治理通胀的货币调整，一方面是继续推进财税制度等长效机制的建设。这一连串动作都表明，中央的调控已经开始部署“疏堵结合、长短搭配”的政策格局。如果国家层面能够借助调控的契机，进一步推动改革涉足“深水区”，将是幸莫大焉。
　　现在最令人担忧的是，保障房的落实还是不甚理想。2010年住房和城乡建设部和各地政府签下了保障房建设的“军令状”，并且年底时也有不少省份通告自己完成。但是，依然有学者质疑地方政府通报的数字存在水分。根据国土资源部的数据，2009年1-11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。深圳甚至出现了保障房用地的零供应。尽管2010年国土资源部发文要求：经济适用住房、廉租住房和中低价位、占住宅用地的比例不得低于70%。但是由于这一要求将保障房用地和中小套型普通商品住房用地混在一起，难以区分，对保障房用地是否真正落实难以形成有效监管。
　　资金瓶颈也是保障房建设的瓶颈。据估算，1000套保障房的建设资金高达1.4亿元。但是目前，我国用于保障房建设的资金来源渠道单一，主要以中央财政和地方财政为主。2010年11月17日，审计署公布了19省市2007年至2009年廉租住房保障情况审计调查报告，显示在审计调查的32个城市当中，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用。
　　如何建立保障房建设的长效机制和激励机制，是摆在管理层面前的一道急需破解的题目。1000套保障房能够落实，并且能分配到真正需要保障房的居民手中，对于改善住房供给结构失衡助力调控，以此促进房地产市场健康发展而言，无疑将是一剂有效的良药。但愿2011年，我们能看到的不只是浮云。